Управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг» Моисей Фурщик объясняет, почему для успешной реализации проектов КРТ необходим переход от точечных решений к комплексному стратегическому планированию на региональном уровне.
Федеральный масштаб инструмента КРТ
Как отмечает Моисей Фурщик, механизм комплексного развития территорий (КРТ), регулируемый Градостроительным кодексом, приобретает в России всё большую популярность. Его основная идея — системный и сбалансированный подход к масштабной застройке, включающий создание жилых, промышленных и инфраструктурных объектов с четким распределением обязательств между девелопером и властью.
По словам эксперта, статистика подтверждает востребованность инструмента: на конец 2024 года в активной стадии реализации находилось 866 проектов КРТ, а в проработке — еще 1429. Важно отметить широкий географический охват: в процесс вовлечено 77 субъектов РФ. «Помимо крупных и даже гигантских проектов, инструмент КРТ оказывается полезным и для существенного числа относительно компактных территорий», — подчеркивает Фурщик. Средняя площадь участка составляет
Предпосылки для оптимизации: от точечности к системности
Однако бурный рост масштабов КРТ выявил и определенные проблемы. Моисей Фурщик указывает, что изначально проекты формировались ситуативно, на основе имеющихся земельных банков девелоперов или давно обсуждавшихся проблемных территорий, и редко были увязаны с общей стратегией развития региона.
Такой подход, как отмечает эксперт, может привести к неоптимальному наполнению проектов: «С одной стороны, несколько крупных проектов могут быть нацелены на одни и те же потребительские ниши... С другой стороны, некоторые важные для развития региона сегменты недвижимости могут не получить достаточных и подходящих площадей». Другой вызов — растущая потребность в дорогостоящей инфраструктуре, требующей бюджетных инвестиций и долгосрочного планирования.
«Чтобы его минимизировать, необходимы широкий взгляд на прилегающие территории и особое внимание к вопросу создания новых рабочих мест», — считает Фурщик. Кроме того, для привлечения крупных внешних инвесторов необходима предсказуемость и долгосрочная перспектива, а не предложение единичного проекта.
Региональные концепции как стратегический ответ
Наилучшим инструментом для решения этих задач, по мнению Моисея Фурщика, является разработка региональных концепций КРТ. Это официальный документ (программа или раздел стратегии), основанный на глубоком анализе земельного банка, потребностей в недвижимости, рыночной конъюнктуры, инфраструктурной обеспеченности и бюджетных возможностей.
Как поясняет эксперт, такая концепция должна включать в себя:
• Принципы отбора территорий (размер, неэффективное использование, минимум юридических рисков).
• Перечень конкретных участков.
• Укрупненное функциональное наполнение проектов, которое в сумме должно формировать целостную картину развития.
• Инфраструктурные потребности и меры господдержки.
• Этапность реализации и систему целевых показателей (ввод жилья, создание рабочих мест, качество городской среды, бюджетная эффективность).
«Ключевой вопрос, на который должна отвечать региональная концепция КРТ, — что именно планируется добиться по итогам ее реализации», — резюмирует Фурщик.
В качестве успешных примеров он приводит Стратегию развития жилищного строительства ХМАО — Югры до 2035 года и системную работу Правительства Москвы, где особое внимание уделяется созданию соцобъектов и технопарков.
Разработка таких концепций, по мнению автора, наиболее актуальна для
«Их разработка и последующая реализация позволят вывести работу по комплексному развитию территорий на новый уровень, — заключает Моисей Фурщик. — Такая системность и прогнозируемость будут полезны и для органов власти, и для бизнеса, и для жителей».